התחדשות עירונית

מצוקת הדיור בארץ דורשת בנייה מאסיבית של יחידות דיור חדשות, אך עתודות הקרקע של מדינת ישראל מצומצמות מאד. במקביל, מרכזי הערים מתיישנים והתשתיות מדרדרות, ובנייה חדשה המתפשטת מחוץ לעיר הורסת שטחים ירוקים חיוניים. מה הפתרון?

התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית מקיימת מטרות רבות: חידוש המבנים במרכזי הערים, טיפול בתשתיות, מיגון המבנים מפני רעידת אדמה וטילים, ציפוף המגורים על ידי בנייה לגובה, הריסה של מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם, שדרוג איכות החיים וטיפול באוכלוסיות מוחלשות – כל אלה הן פעולות שיכולות להינקט על מנת לחדש את הערים ולהפוך אותן למקום שנעים יותר לגור בו. בהקשר זה חשוב לציין את תמ"א 35 המעודדת בנייה מרוכזת בתוך שטחים מבונים ומותירה שטחים פתוחים ברחבי המדינה.

במדינת ישראל קיימים מספר מסלולים משפטיים המאפשרים התחדשות עירונית:

  1. "מסלול רשויות" – (פינוי בינוי/עיבוי) מתחם לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה;
  2. "מסלול מיסוי" - (פינוי בינוי/עיבוי) הכרזה לפי סעיף 49 כח לחוק מיסוי מקרקעין;
  3. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) / תמ"א 38.

בפועל, המשמעות היא אחת מהאופציות הבאות:

  1. פינוי בינוי;
  2. עיבוי;
  3. תמ"א 38 – חיזוק, המכונה תמ"א 38 "1+3";
  4. תמ"א 38 – הריסה ובניה מחדש (בדומה לפינוי בינוי), המכונה תמ"א 38 "2+3".

אתגר משמעותי נילווה להתחדשות עירונית הוא לדאוג שיספקו תשתיות ושירותים לאוכלוסייה שמתווספת לעיר עם בניית הפרויקטים, בין אם פינוי בינוי, תמ"א 38 או עיבוי מסוג אחר. לכן, לפני שמאושרות תכניות הבנייה מוטל על היזם להוכיח כי ביכולתה של העיר לספק לכלל התושבים בעיר כולל דיירי הפרויקט החדש את כל צרכיהם: תשתיות מים וביוב, תחבורה פרטית וציבורית, חנייה, חינוך, תרבות וכו'. אם יש מחסור באחד התחומים (למשל כיתת גן) יש והרשות המקומית דורשת להקצות קרקע  בתחומי הפרויקט.