פינוי בינוי

בעסקת פינוי בינוי מוכר בעל הדירה ליזם את הזכויות בדירה הקיימת ואת זכויות הבנייה השייכות לנכס. בתמורה היזם מתכנן ובונה בניין חדש ורושם על שם בעל הדירה המקורית דירה חדשה.

אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בעסקאות פינוי בינוי הוא שכל ההוצאות של הפרויקט חלות על היזם, כולל עלות התכנון והבנייה, שכר הדירה עבור הדיירים בתקופה שבין הריסת הבניין הישן לבין קבלת הדירה החדשה, דמי ההובלה, שכר טרחת עוה"ד של הדיירים, של השמאי ושל יועצים נוספים אם נדרשים. התשלומים שמקובל כי חלים על הדייר הם אלה שנדרשים לשם הסדרת רישום הזכויות של הדייר בדירה המקורית, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל כולל היוון החכירה. בנוסף, על הדייר לעמוד בתנאי הפטור ממס שבח מקרקעין. 

הסכם של עורך דין פינוי בינוי מותנה בהתקיימותם של שלושה תנאים מתלים בסיסיים:

1. 100% הסכמ ה של כל בעלי הזכויות בבניין הישן
2. אישור התכנית החדשה, המקיימת את הכדאיות הכלכלית של העסקה ליזם, בידי הרשויות
3. פטורים ממיסים: מיסוי מקרקעין, היטל השבחה, ומע"מ.

"מסלול רשויות" (סעיף 33 לחוק התכנון והבניה)

במסלול זה הרשות המקומית בשיתוף משרדי הממשלה הרלוונטים יוזמים את הפרויקט. בדרך כלל מתמנה מנהל הפרויקט או החברה מנהלת מטעם הרשות המקומית המשמשים כזרוע ביצועית שלה. המתחמים המיועדים לפינוי בינוי ממוינים ע"י הרשות המקומית ומועברים לבחינת הועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, שמחליטה אם להמליץ לממשלה להכריז עליהם כאזורי התחדשות עירונית. נדרשת הכרזה בידי הממשלה על המתחם.

"מסלול מיסוי"

מסלול נוסף מאפשר לבעלי הזכויות להנות מהפטורים ממס שנובעים מהכרזת הממשלה על מתחם פינוי בינוי קבוע בסעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין. תנאי להכרזה על המתחם הוא קיומן של 24 יחידות לפחות בו. ניתן לקבל החלטה מקדמית מהועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, הממליצה לממשלה על מתחם להכרזה, באמצעות בקשה שאליה יצורפו תכנון ראשוני, מפה מצבית ואישור מהנדס הרשות המקומית על הסכמה לתכנון הראשוני.

התנאים לקבלת הפטור ממיסוי מקרקעין

על מנת שבעל הזכויות ביחידה הנמכרת יהנה מהפטור ממס שבח במכירתה ליזם וממס רכישה ברכישת הדירה החדשה מהיזם עליו לקיים את התנאים הבאים:

1. בבעלות בעל הזכויות יחידה אחת במתחם הפרויקט.
2. שיעור זכותו של המוכר ביחידה החלופית (החדשה) לא יפחת משיעור זכותו מהיחידה הנמכרת.
3. לא התבצעה העברה לקרוב בפטור ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין, בתקופה של 24 חודשים שלפני הסכם המכירה.

מטרתם של תנאים אלה היא לוודא שכל אחד נהנה מהפטור ממס רק פעם אחד בפרויקט ולא מסווה דירות נוספות בפרויקט על ידי העברתן לקרובי משפחה.

 

היטל השבחה וארנונה

חלק מהועדות לתכנון ובניה המקומיות מוכנות לוותר על היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי – על מנת לקדם ולאפשר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הויתור טעון אישור שר הפנים. 

כמו כן, הרשות המקומית מוסמכת לוותר על חלק מתוספת הארנונה של הדירה החדשה באופן מדורג לאורך 4 שנים (תקנה 3(ה) תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993)

עיקרי התמורות לדיירים בפרויקט פינוי – בינוי

דירה גדולה יותר – מקובלת תוספת של חדר אחד לפחות  

לדירה החדשה יוצמדו מרפסת וחניה. אם ניתן לבנות בבנין גם מחסן .

הדירה תבנה בבניין מודרני מותאם לתקן רעידות אדמה + ממ"ד

המצאת בטוחות לטובת הדיירים כגון ערבות בנקאית (נוסח חוק מכר) בשווי הדירה החדשה, ערבות בנקאית להבטחת דמי השכירות.

דמי שכירות לתקופת הבנייה

דמי הובלת תכולת הדירה הלוך אל הדירה השכורה וחזור אל הדירה החדשה

מימון שמאי שיקבע, בין היתר, את גובה שכר הדירה, סכום הערבות הבנקאית להבטחת התחייבויות היזם

מימון עורך הדין של הדיירים

מימון הליכים משפטיים כנגד דייר סרבן וכנגד דייר מפר

דייר סרבן

חוק פינוי בינוי (פיצויים) , התשס"ו – 2006 מאפשר ל עורך דין פינוי בינוי להגיש תביעה נזיקית לפיצוי כספי ע"י בעלי הדירות שמעוניינים בפרוייקט כנגד בעל זכויות המסרב לחתום על ההסכם.  תנאי להגשת התביעה הוא כי חתמו על ההסכם לפחות  80% מבעלי היחידות במקבץ פינוי בינוי (המתחם) שבבעלותם 3/4 מהרכוש המשותף ו- 2/3 מבעלי היחידות בכל בית משותף שבמקבץ. בנוסף, מאפשר החוק  הנ"ל לפנות לשמאי פינוי בינוי – על מנת שיכריע בשאלה האם העסקה המוצעת כלכלית – וזאת אם הסכימו לפרוייקט וחתמו על ההסכם בשיעור נמוך יותר ( 2/3 מבעלי היחידות במקבץ שלהם 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף וכן מחצית מבעלי היחידות בכל בית משותף שבמקבץ. יוער כי בשונה מהמצב המשפטי לגבי פרוייקטים של תמ"א 38 אין לבית המשפט סמכות לחייב דייר סרבן לחתום על ההסכם המוצע, בדרך של מינוי נציג לחתום במקומו.
היכנסו לכתבה על הכרעת העליון בנושא דיירת סרבנית